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Historias de la Dación en Pago

 

Desde el comienzo de la crisis, el debate sobre la dación en pago ha ido en aumento día tras día, si bien es bastante viejo en sus orígenes. Es por eso que, dada mi formación jurídica, he querido hacer una pequeña aportación a la controversia para arrojar luz sobre ella.

 

Empezaré describiendo el tema para los que no sepan o no tengan muy claro de qué hablamos. Todo el mundo sabrá lo que es una hipoteca, me imagino. Sin ánimo de ser técnicos, vamos a decir que es una garantía para el pago de un préstamo. Si la persona que recibió el préstamo (prestatario) no paga, el prestamista (normalmente y desde ahora en este artículo, el banco), puede vender un concreto bien inmueble de propiedad del prestatario que se acordó al establecer la hipoteca, para cobrar su crédito. Esta institución de garantía se remonta ya al Derecho Romano, pero su concreción actual varía de un Estado a otro, y he aquí la controversia que nos ocupa.

 

En muchos países, incluida España, la hipoteca es solamente una garantía más del pago del crédito, sin carácter definitivo. Esto significa que si al hacerse el banco con el piso y venderlo no consigue cobrar toda su deuda y los intereses debidos, el deudor no queda liberado. Dicho de otro modo, si debes 1000 y al vender el piso solo consigues 800, sigues debiendo 200. En otros países como en EEUU no sucede esto, sino que una vez que se entrega el inmueble el deudor sí se libera, y luego el banco se las apañará con el piso. A esto último se le llama dación en pago.

 

Muchos abogan por adoptar esta solución en España. Los defensores de esta idea alegan que evitará situaciones injustas de familias arruinadas que siguen debiendo dinero aun estando en la calle. También dicen que así se hace cargar a los bancos con el desalisado que han creado al tasar los pisos muy por encima de su valor. Por eso se entiende que la dación en pago es una medida adecuada y progresista, “contra la banca y el capital”. Yo, por mi parte, creo que es necesario, antes de tomar cualquier decisión, analizar el alcance de una y otra figura, porque mucha gente desconoce realmente su contenido y consecuencias. Por ello, creo que carecen de juicio para decidir adecuadamente sobre lo que conviene y no. En consecuencia, voy a hacer un análisis al respecto, a ver si esas ideas que aportan los defensores se sostienen; posteriormente, ya con suficiente reflexión para formarse una idea razonable, daré mi opinión sobre esta figura.

 

Bien, en primer lugar, hay que reconocer que los argumentos expuestos en el párrafo anterior a favor de la dación en pago son verdaderos. En efecto, de esta manera se permitiría que una vez en la calle y sin piso, al menos pudieras volver a empezar de cero. Este es un argumento de peso, porque cuando te ves obligado a irte a la calle es probablemente porque ya estás en la ruina. Obligarte a seguir pagando te metería en un círculo vicioso de pobreza del que no podrías salir. Además, podría ser económicamente ineficiente, porque obligaría a los bancos a perseguirte, y eso implica costes para ellos, para luego no cobrar casi nada porque no tienes dinero. No solo eso, sino que además, como te cargarían los costes de esa “persecución”, cada vez estarías más endeudado.

 

Por otro lado, también es cierto que el banco tiene parte de culpa en el problema de que la venta del piso no dé para pagar la deuda. Ellos son los que deciden dar el préstamo y arriesgarse, tienen un ejército de tasadores y medidores del riesgo y deben saber en qué se meten. No obstante, también es cierto que el que contrae la deuda se está arriesgando a su vez, y debe saber en qué se mete. Mucha gente compró por encima de sus posibilidades, eso es una realidad. Por eso no creo que este argumento valga por sí solo; tan culpables son el uno como el otro, y cargar todas las consecuencias de esa culpa sobre uno de los dos es injusto salvo que haya otros motivos de peso.

 

En el lado opuesto de la balanza, tenemos lo siguiente: con la dación en pago la deuda queda pagada con la entrega del piso sí o sí, sin importar por cuánto venda el piso el banco. Para entendernos, supongamos que no puedes pagar tu deuda de 1.000. Das el piso y quedas liberado. Luego, el banco logra vender el piso por 1.200. El banco se queda entonces con esos 200. En cambio, en la hipoteca española, si el banco vende por encima del valor de la deuda, la diferencia es para ti.

 

Pensemos entonce lo siguiente: lo normal en los pisos es que suban ligeramente, como todo, según el coste de la vida. Hablo de que suban a tasas moderadas, del 2-4%, para nada lo que vivimos durante la década y media dorada de los años 90 y 2000. El hecho de que los pisos bajen de precio es excepcional. Más aun, lo normal es que los bancos no te den el 100% del valor del piso, hay una cosa llamada entrada. Es verdad que en los años del boom, especialmente al final, esa palabra desapareció del vocabulario de mucha gente, porque los bancos empezaron a dar créditos sin ella, sobre todo en EEUU. Aun así, eso es excepcional, nadie me discutirá que en condiciones normales, el banco te financiará entre el 70 y el 90% del valor del piso, no más, según tu solvencia y la bonanza económica del momento.

 

Entonces, en condiciones normales, ¿Cuál es la probabilidad de que los pisos bajen, y lo hagan de tal manera que lleguen a caer por debajo del 80% de su valor original, que es el valor de la deuda que tú has contraído?  Coincidirán conmigo en que escasa. Entonces, esta medida que muchos afirman progresista, ¿No será más bien favorable a los bancos? Lo más probable es que se lucren con ella, porque con que vendan al 85% del valor del piso, con una pérdida del 15% sobre el valor inicial, no solo cobran su deuda sino que se embolsan un 5% adicional. Visto así me parece lo más “antiprogreso” y capitalista que hay, es una ley de apoyo a la banca

 

Vamos a verlo con un ejemplo: supongamos que el piso vale 1000, el préstamo que te dan es de 800, y tu pones una entrada de 200, algo normalito. Al 5 año dejas de pagar, el banco logra vender por 850. Bien, no solo recupera su préstamo de 800 más todos los intereses que pagaste esos 5 años, sino que además se lleva 50 de regalo.

 

Es cierto que, como ya he dicho, esto pasa en situaciones normales, pero no ahora. Por eso, algunos argumentarán que es necesaria la dación en pago para la situación actual, y que quizá cuando vuelvan las cosas a su cauce habría que quitarla de nuevo. Yo discrepo. Veamos:

 

En primer lugar hoy en día casi no se conceden préstamos hipotecarios, el mercado está parado. Los pocos que los consiguen hoy son gente con mucho poder adquisitivo, con una renta estable o con muchos avales, porque los bancos no se fían ni de ellos mismos. Estos nuevos créditos tienden a estar en manos de gente de clase alta o media alta. Por otra parte, la mayoría de los créditos se dieron antes, durante el boom. Lo hicieron sometidos a una ley que no contemplaba la dación en pago.

 

Por ello, si ahora cambias la ley, esa ley solo afectará a los nuevos préstamos que surjan desde que entra en vigor de la misma. Es algo lógico, no se pueden cambiar las normas de juego a mitad de partido, es como si te contratan para un puesto de oficinista y el primer día te mandan al campo a sacar lechugas. La seguridad jurídica se iría al garete en este paíssi hiciéramos una norma retroactiva, y nadie querría invertir en él. Pensad que no es un cambio pequeño, sino que estamos provocando de golpe un agujero patrimonial importante a los bancos. Si eres una empresa extranjera y te enteras de que aquí hacemos ese tipo de cosas, nos metes en el cajón de “repúblicas bananeras” instantáneamente y te olvidas de nosotros por mucho tiempo.

 

Argumentado ya que no se puede aplicar a los préstamos antiguos (salvo, claro está, que el propio banco acceda a ello), hay que discutir si conviene aplicarla a los préstamos nuevos. Veamos, hemos dicho que los que obtienen préstamos ahora tienen alto poder adquisitivo, entonces, estamos ayudando a gente con alto poder adquisitivo, pero no a los desahuciados o a la clase media que no obtiene hoy en día préstamos. Es, por tanto, una medida regresiva, que beneficiaría más a las clases altas que a las bajas. Podrían beneficiarse algunas familias humildes, pero serían las menos.

 

Además, recuerdo, a medio plazo, en cuanto la situación se normalice, es probable que los bancos hagan su agosto con las plusvalías si hay impagos. Esto se acentuará si, como yo me imagino, los bancos empiezan a dar cada vez menos parte del valor del piso y a exigir mayores entradas para prevenir las caídas de precios. Es un hecho que los bancos son hoy mucho más cautelosos y valoran los pisos a la baja. Entonces, cuando empiecen a subir o al menos dejen de bajar, con cada impago harán una fortuna. Pensemos en un piso comprado a 1000, el banco, para cubrirse, solo da 600 y exige entrada de 400. En este caso, aunque el piso baje un 30% siguen ganando 100.

 

De todo esto se deduce que para que la dación en pago ayude, tiene que implantarse antes de que empiece la crisis, no durante ella. Sin embargo, si se hace así, se estaría implantando en un momento en el que solo beneficia a los bancos,  por lo que tampoco esa es una solución adecuada. Solo si pudiéramos predecir el momento de la crisis con años de antelación tendría algo de sentido, por que podríamos hacer un análisis coste-beneficio de lo que ganan los bancos antes de la crisis y lo que beneficia a la ciudadanía durante la crisis, pero esto es irreal.

 

Resumiendo: resulta que en condiciones normales la dación en pago tiende a beneficiar al banco, e implantarla ahora mismo no soluciona nada. Dicho esto, creeréis que estoy en contra de la dación en pago, y ha llegado el momento de descubrirme. Contrariamente a esa creencia, no lo estoy, o sí, es cuestión de verlo medio lleno o medio vacío. Yo abogo por una combinación de ambos sistemas en beneficio del deudor cuando se trata de viviendas. Me explico: creo que el sistema debería ser el siguiente: si el deudor no paga se vende el piso. Si el dinero de la venta no alcanza para cubrir la deuda, el deudor se libera, como en la dación en pago. Si sobra dinero de la venta, lo que sobra se da al deudor. Como veis, siempre a favor del deudor. Si este pierde su vivienda, en el peor de los casos es borrón y cuenta nueva, y en el mejor le queda un dinero para volver a empezar.

 

No me tachéis de populista, creo fundado este argumento. Con él, el banco se lo pensará mucho a la hora de dar crédito. Sabe que su garantía es limitada, que tiene más probabilidades de perder. Por eso, analizará mejor los riesgos, tasará a la baja, exigirá más entradas… habrá en general menos crédito a la compra de pisos. Combinemos esto con un sistema diferente para la hipoteca de empresas. Cuando un empresario pida un préstamo y ponga en garantía hipotecaria una nave, un terreno que posee su empresa etc., que en esos casos se aplique la dación pura y dura, que en situaciones normales favorece al banco. En otras palabras, hacemos que cuando dé préstamos a empresas, el banco tenga una situación más favorable a sus intereses que cuando lo hace para viviendas.

 

Así, estamos haciendo que para el banco resulte menos atractivo dar préstamos para viviendas y más atractivo dar préstamos a empresas. Entiendan que el crédito es el que es y hay que distribuirlo, especialmente en crisis, cuando no solo no aumenta sino que disminuye. Por ello, hay que elegir, tener nuestro pisito o dar crédito a la economía, PIMES y emprendedores. De esta manera, desviando crédito desde la vivienda a las empresas, estamos fomentando la inversión en crecimiento industrial, en modernización, en creación de empleo y crecimiento de nuestro tejido empresarial. A la vez, estamos haciendo menos atractivo el crédito a la vivienda, evitando posibles burbujas como la que hemos tenido hasta 2007 y que tantos problemas ha causado a nuestro país.

 

El contrapunto de esto es que nos será mucho más difícil acceder a la vivienda, por eso, en vez de populista, igual habrían de llamarme reaccionario. No obstante, creo que sería injusto. El mercado de la vivienda tiende a sobrecalentarse, no todos podemos tener una vivienda en propiedad sin que los precios se disparen. Al querer todos una vivienda, conseguimos que ninguno la tenga porque el precio hace que nadie pueda permitírsela sin tener que endeudarse de por vida y crear burbujas que luego nos arruinan a nosotros y a la economía. Por eso creo que es positivo que se dificulte el acceso a la vivienda, o al menos que no sea tan fácil como fue acceder a él en la época de bonanza.

 

En cambio, el alquiler es una opción mucho más flexible, no nos ata a una región, nos permite movernos e irnos del piso sin dejar deuda alguna, es la verdadera “dación en pago” en ese sentido. Además, de esta forma fomentamos el crecimiento económico y el empleo, con lo que a largo plazo ganaremos poder adquisitivo y muchos podremos acceder a la vivienda o al menos salir de la penuria económica en la que viven un número creciente de españoles a medida que la crisis sigue agravándose. Es una medida que, aunque parezca contraria a la gente de a pie, en realidad le beneficia a medio plazo. Ya dice el refranero que todo pica para sanar (menos los ojos para enfermar).

 

Por ello, resumo mi opinión: la dación en pago es positiva cuando se usa para disuadir a los bancos de dar crédito a la vivienda y para desviar el mismo a las empresas. En otro caso, salvo en situaciones excepcionales, beneficia de manera prácticamente exclusiva a los bancos. Incluso implantándolo en esas situaciones excepcionales, su repercusión es escasa por que no tendría carácter retroactivo.

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